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学者观点-超高龄社会 如何避免穷得只剩房

来源:抚州新闻网 发布时间:2021-11-16 浏览次数:

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据统计「以房养老」贷款平均每年约承作不到1,000件,成效远不如预期。

根据国发会所做的中华民国人口推估报告,台湾将于2026迈入超高龄社会。为了避免高龄长者在不久将来沦为「穷得只剩下房子」,以下整理几种将自有不动产价值变为可动用资金,即所谓「以房养老」模式。

一、逆向房屋抵押贷款模式:

所谓「逆向房屋抵押贷款」,指所有人将持有的房屋设定抵押给银行,再由银行以按月给付的方式,拨款给房屋所有权人,作为养老金。房屋所有权人于借款期间,每月仅需支付利息,未收取的利息则计入债权,未来房屋所有权人身故、或者贷款年限期满后,若法定继承人有意继承债务,需先清偿贷款本金及利息;若继承人无意继承,银行可依法处分。

从实务角度言,有论者指出以下问题:1.利用者长寿的风险。2.利率上升的风险。3.不动产价格下跌的风险。4.融资中止风险。5.利用者对这项业务的陌生。6.继承问题。7.不动产价值的认定技术。8.不动产鉴价及贷出金额计算方式。9.多元化的不动产鉴价观念。

金管会自2015年11月推出「以房养老」贷款,至2021年有14间银行办理,惟据统计「以房养老」贷款累计核贷件数仅5,212件,平均每年约承作不到1,000件,成效远不如预期。或许国内的长辈偏好留房产给下一代,对此方案接受度不高。目前承办件数仍以公股行库居多。

二、逆向抵押贷款,搭配安养信托模式:

金管会为了鼓励「信托2.0」,银行办理逆向抵押贷款时,也会搭配安养信托商品进行现金流规划,即将逆向抵押借贷出来的款项,事先约定按月拨入安养信托帐户,由该信托专户支付每月基本生活开销,剩余资金则可于信托专户累积,作为未来临时性医疗或紧急救助金之用。

三、售后租回模式:

售后租回模型 是以保险业为主的模型,屋主将房屋卖给保险公司,一次取得售屋款,然后双方订有一定期间与要件的租赁契约,亦即保险公司购买老人房产,付给老人年金,老人再租回居住。通常租赁期满时,也是所有权人死亡之时。

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四、留房养老模式:

考量到许多长辈想要把房产留给子女,于是银行推出「留房养老」并结合安养信托服务。这是一种包租代管的方式,由银行代为管理租赁事宜,银行再定期拨付生活费。2020年7月,兆丰银行推出留房养老安养信托服务,成为国内首家推出留房养老的银行。

五、出租养老模式:

台湾民众普遍存著「有土斯有财」的想法,因此长辈亦可选择自行出租房屋、靠收租金养老,但需要评估房屋管理修缮及房客问题等。

六、社会照护服务模式:

有照顾的需求者,将自己所有的房屋捐赠给社会福利机构,进行「价值转换」,并利用照顾服务专业,享受相对稳定的安养服务品质。如民国93年,独居残障老人郭先生将房子捐赠过户给伊甸,交换条件是继续居住,并由伊甸负担看护费用直至终老,树立「附负担捐赠以房养老」的模式。

七、定期金不动产负担制度:

参考德国、瑞士、奥地利等国的不动产负担制度,乃将土地、房子所有权移转给对其有抚养义务的子女,由其取得所有权,老人取得土地负担权。土地负担权人得对土地所有权人请求头期款,及日常生活要事的备用金额、定月款项、定时打扫、其他如带其去医院治疗、定期准备餐点及殡葬费等。惟我国物权法目前并无此种权利。

在台湾即将进入超高龄社会及低利率环境之下,避免沦为「穷得只剩下房子」,是国人必修之重要课题。

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